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四號文件來襲凸顯BASE模式的重資產優勢

2017-03-11     來源: 互聯網
4號文件發布后,引起了房地產業界和房地產投資界的深切關注。


2月中旬,中國證券投資基金業協會正式發布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》(以下簡稱4號文)。文件明確規定,對于以委托貸款、信托計劃等債券融資方式,以及明股實債的方式受讓房企股份等形式,投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的,暫不予備案。

4號文件發布后,引起了房地產業界和房地產投資界的深切關注。不少業內專業人士指出,從短期來看,4號文件是為了配合相關部委和地方政府進一步規范和穩定房地產市場,推動房地產回歸住宅居住屬性,限制炒房。而從更長遠來看,特別是將4號文件置于供給側改革和結構化調整等國家戰略性政策的大背景下,4號文件更為深遠的意義在于,推動房地產的直接融資、股權融資,減少間接融資和債權融資,讓房地產投資向著公募市場方向發展。

而來自房地產業界的專業人士也指出,盡管4號文件將調整對象定義為普通住宅,但未來其產生的影響并不僅僅局限于普通住宅范圍。對于房地產投資機構而言,4號文件吹響了改革的號角,而對于整個房地產市場而言,4號文件的發布實際上也使得以資產持有、運營、增值為核心邏輯的房地產存量時代真正拉開了序幕。

在這樣的大背景下,那些在幾年前已經開始深度布局,初步具備了從重資產收購持有,到改造運營,并最終實現資產增值能力的企業無疑獲得了巨大優勢。2016年4月,上海盛煦地產房地產投資有限公司(下稱盛煦地產),攜手國際資本巨頭華平投資,收購了翌成創意資產運營管理(上海)股份有限公司(下稱翌成創意,835235.OC),實現了從資產評估、收購、改造、運營、持有、增值管理的全平臺運作,成為了這一模式的典范。

 

中國第一家存量地產全產業鏈運營商

 

資料顯示,盛煦地產由華平投資和創始人王謙于2015年初聯合創立,是一家專業的經營性物業投資及資產管理公司;致力于收購優質物業資產,并改造為長租服務式公寓和商業物業,進行改造后的持有出租經營及資產管理。


盛煦地產由華平投資和創始人王謙


而翌成創意由兩位聯合創始人施偉、沈敏愷首創于2008年,專注于房屋、建筑、固定資產相關的投資運營和改造整合;目前主營業務涵蓋新式管理型辦公、精品創意園和設計型服務式公寓以及未來度假產品。2016年1月8日,翌成創意正式掛牌新三板。

2016年4月28日,盛煦地產和翌成創意聯合宣布,雙方達成全面戰略合作協議,盛煦地產將對翌成創意進行追加投資,進一步深化雙方在業務和資本層面的戰略合作,隨后在2016年7月和12月,盛煦地產又通過增持的方式,成為翌成創意的第一大股東,同時也是控股股東。

交易完成后,雙方通過的戰略合作,充分結合其分別在項目收購、投資、設計和運營能力方面的優勢,通過在公寓、眾創辦公、配套商業等不同業態項目上的有效組合,打造居住、生活、社交、工作一體化的新型平臺,致力為中國都市中心懷夢想、追求品質生活的人群服務,為他們提供居住、生活、工作和實現夢想的多重空間。全球領先的私募股權投資機構美國華平投資集團(Warburg Pincus)是盛煦地產和翌成創意的戰略投資者。母公司盛煦地產專注于服務式公寓和商業物業的開發和資產管理,子公司翌成創意將成為盛煦地產未來所并購項目的運營商。

在完成了并購后,盛煦地產不僅打通和理順了存量地產項目改造運營的上下產業鏈,同時也在業務上得到了長足的發展,截止到目前為止,盛煦地產在全國范圍擁有了29各項目約20萬方的體量,其中11萬方21各項目已經投入運營。盛煦的創始人、董事長王謙表示,僅2016年一年,盛煦就完成了在上海和天津的兩個項目收購,在未來的發展中,盛煦將在中國的重點開發區域尋找更多的收購機會,以上海為中心,輻射覆蓋京津冀和珠三角等中國主要經濟中心。

對于兩者的合并,華平董事總經理、亞洲房地產投資業務負責人,周知(JosephGagnon)表示:“華平非常看好長租服務公寓新式管理型辦公在中國的發展前景。近年來,年輕白領和企業管理人員等人群對高質量服務公寓和新式管理型辦公需求非常強勁,尤其在一線城市;但相關產品的市場供應嚴重滯后。盛煦地產和翌成創意對這一行業有著共同的愿景和互補的業務定位;在盛煦并購翌成之后,將協力打造國內領先的特色居住和辦公物業的開發運營平臺。”

而業內人士更是一針見血的指出,華平、翌成和盛煦三方的合作形成了一個完整的產業鏈條,作為國際地產投行的華平不僅為盛煦收購資產提供充足的資金彈藥,更是可以幫助其打開國際資本市場的大門,建立起更多元化的融資渠道;盛煦則扮演著專業資產管理人的角色,為資產評估、收購、資管提供專業化服務和支持;而由盛煦控股的翌成作為運營改造服務商,則通過其出色的改造和運營能力,讓資產增值成為現實,為日后盛煦實現租約證券化和資產證券化提供了最堅實的基礎。可以說,三者的聯合成就了中國存量地產開發市場中,第一家具有資產評估、收購、改造、運營、持有,并最終實現增值管理的全要素能力的全產業鏈服務商。

 

存量時代的BASE模式先發優勢

 

盡管,從2008年成立以來,翌成創意就始終堅持在存量地產改造運營領域深耕,其創立的base品牌產品覆蓋了新型工作空間的base OFFICE,服務性居住空間base LIVING,聯合創意空間baseCO,不僅獲得了市場的高度認可同時也成為了行業的領導者。但與很多同類型的公司一樣,不論發展到怎樣的地步,由于手中沒有物業產權的支撐,不僅在融資等方面遇到了瓶頸,同時也始終無法擺脫“二房東”的尷尬身份。


浦三路base LIVING內景


在過去的幾年,翌成創意的兩位創始人一直在苦苦思索,如何在商業模式上尋求突破,實現輕資產模式的轉型,讓BASE模式如同它的名字一樣,成為這個行業真正意義上的基石。轉變與破局從他們和王謙邂逅開始。

在房地產行業浸淫20余載,王謙當過建筑師,開過建筑事務所,做過工程管理,也從事過建材貿易,如今身份是地產投資人。

8年前,他在“跑馬圈地、項目為王”的中國房地產圈內,提出了“代建”模式點亮了中國開發商的雙眼,拉開了中國房地產開發商輕資產轉型的序幕。8年后,當“聯合辦公”、“二房東”等概念在地產圈內橫行,幾乎所有人都將注意力集中到輕資產運營上面的時候,他卻又第一個拉起了“重資產”的旗幟。從當年輕資產的始作俑者,到如今重資產的旗手,在王謙看來,或許表面上他的觀點在改變,但其中蘊含的商業邏輯卻是從未改變。

對于為何要在存量地產領域提出重資產模式,王謙指出,“在當時的增量地產時代,99%的人做的都是重資產,但是從美國的房地產發展史可以看到,重資產走到最終就是通過提供專業的服務來形成品牌市場,在當時,我希望自己可以在這個行業里面利用自己的知識和經驗,獲得最大的價值,所以我只能去找輕資產的道路,因為只有這樣,你才可能同時為N個項目,N個城市提供價值。因此,在2014年以前,收購存量地產做運營,不是一筆合算的買賣。但從前瞻性來看,2013年已經開始出現增量地產增速放緩的趨勢,尤其在二三線地級市更是反映出增強過剩的現象。但在存量地產的起步階段,很多人選擇輕資產模式,其實主要賺的還是一個租金差,然而,其實呢,當他的租金差越高的時候,說明他給這個物業帶來價值越大,事實上,在這其中受益人最大還是房東,因為他幫資產升值了。現在我們自己持有改造運營,然后實現資產收益最大化,最終可以享受到資產升值帶來的收益,這就是我們所謂的重資產模式。”

與此同時,王謙進一步指出,在增量地產價格增速出現放緩趨勢時,市場對樓盤的價格預期自動下降,銀行進行的資產價格評估值相應也不會繼續保持高水位,此前一直可行的用存量地產通過銀行評估套利的模式開始沒那么行得通,存量地產做“重資產”運營模式的機會才開始出現。

事實上,不管是當年在中凱做“輕資產”模式,還是如今在盛煦打造“重資產”模式,王謙表示兩種模式的思路并未發生改變,都是在做有預見性、前瞻性的事情。

對于BASE的重資產模式,德晟資本研究部總監喻姿瑋認為,通過資產評估、收購、改造、運營、增值,最終在類似REITs這樣的公募市場獲得長期穩定的收益,是包括黑石、華平等國際知名投行慣用的手法,這至少說明這個模式已經在發達市場中得到了驗證,而中國房地產市場未來發展的必然性,也使得這個模式將成為存量時代的主流。而更為重要的一點在于,與那些剛剛看到這個趨勢正準備著手復制這個模式的運營商,盛煦和翌成的優勢在于,他們通過兩年的實踐,不僅已經擁有了基礎資產,未來隨著規模的擴張能夠形成一個足夠大的資產包,為日后尋求包括保險或者養老基金合作打下了堅實的基礎,同時他們也通過這種成功的時間,在存量市場獲得了一定的先發優勢,與那些還在編織商業故事的同行相比,盛煦和翌成已經通過實際案例印證了其商業模式的可行性,和向市場證明了其資產評估、收購、改造、運營并最終實現資產增值的能力,這對于只相信現實和實力的資本市場而言,無疑是最好的說服力。


【 作者:尹淼 第一財經《中國房地產金融》 】




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